北京时间11月8日晚美股盘前，贝壳找房（KE.US）公布了2023年三季度财报，由于房地产市场在三季度大幅下滑，市场的预期不高，而贝壳实际交出了一份远比预期好的业绩，要点如下：
1、无惧行业寒冬，逆势走强？
在7月开始国内二手房成交里环比大幅走弱的现实下，贝壳本季实现存量房成交4390亿元，环比仅下降了4%，远远超出卖方预期的3990亿。细分来看，主要是链家主导成交的GTV环比增加了7%，对冲了加盟门店GTV减少的11%。
由于成交额的强劲，本季存量房业务实现营收63.1亿，同样环比几无减少，明显高于预期的59.1亿。但在链接自营比重走高的情况下，整体佣金率环比维持在1.4%并未走高，暗示业务端的变现率略有下降。
2、新房虽受冲击更大，但仍显韧性
相比于存量房，新房市场在三季度的下滑是更为严重的，贝壳的新房成交额也环比下降了约35% 到1921亿，但相比市场预期1773亿的成交额，实际表现仍高出预期8.4%。在新房业务上，贝壳虽然受行业冲击严重，但表现仍明显好于预期。
而去化回款不易的情况下，贝壳的渠道价值越发明显，佣金率环比走高了0.2pct到3.1%。在此利好下，贝壳的新房业务营收59亿元，高出市场预期近11% 。
3、新航道业务增长迅猛
除了核心的中介业务表现比预期强劲外，公司寄予厚望的新赛道业务本季超预期幅度更加可观。首先，家装业务的收入从26.3亿增长到31.8亿，保持着环比21%的高增长。
而其他创新业务收入也达到24.3亿，环比大增近39%。主要是住房租赁业务的快速增长导致的。除了家装业务外，住房租赁也有可能成为贝壳新增增长曲线的动力之一。
4、收入坚挺，利润同样无碍
由于新房、存量房和新兴业务增长都高于预期，贝壳本季整体营收达178亿元，同比不降反增，也远高于卖方预期的160亿。同时，贝壳的毛利率环比稳定在27.4%，在营收超预期的情况下，毛利润也比预期高出近33%，达48.8亿。
而费用层面，三项经营费用支出绝对额都环比减少，其中管理费用减少幅度最大，从21亿减少到了18.6亿。但由于收入减少，除管理费外的费用率也都“被动”增加了，还是导致经营利润率环比从5.5%略微下降到了5.1%。
最终贝壳本季的经营利润为9.1亿，环比仅下降了约15%，相比市场经营净亏损的预期，也是天差地别。可以说在房地产市场大幅走弱的情况下，贝壳的利润几乎没有受到多少影响。
5、存量房业务力挽狂澜，利润不减反增
分板块来看，由于存量房业务中自营比例的增高，该板块的贡献毛利率环比不减反增，从46%提升到了49%，最终在收入下降的情况下，贡献毛利润不降反增到30.7亿。同时，新业务的迅猛发展 业 对冲了新房业务毛利润的下滑，使得公司最终利润仅小幅下滑。
从贝壳本季度的业绩来看，公司的答卷可谓体现出了龙头抵抗行业逆风的强大抗风险能力。尽管在受行业冲击下，存量房、和新房业务的规模出现了环比下滑，但相比市场预期都普遍高出了近10%。同时，家装和租赁业务也迅猛增长，使得贝壳整体的营收同比不降反增。
由于收入规模下降幅度远比预期小，利润同样没受多少影响，依旧实现了近10亿的经营利润，和预期的经营净亏损更是天差地别。
虽然由于公司对四季度营收的指引（约183亿）低于市场预期的195亿，使得三季度优异的表现有所失色，但放长视角来看，在中介主业上，虽然后续中国房地产市场走向难以预测，但本次业绩再度证明即便行业有波动，贝壳有较强的抗冲击能力（即alpha）。同时，新航道的家装和租赁业务也在稳步成长，即使不谈再造一个贝壳，给公司带来可观的增量利润不成问题。
因此，海豚君认为只要在合理的估值下，贝壳在中长期来看是个确定性较高的标的。
由下图展示的样本二手房成交数据可以明显看出，7月开始的成交量环比一、二季度大幅下降。今年三季度国内房地产市场明显走弱是不争的事实，因此市场对贝壳三季度业绩的预期也相当保守。
但实际上，贝壳本季实现存量房成交4390亿元，环比仅下降了4%，远远超出卖方预期的3990亿。可见贝壳表现远比偏弱的行业数据显示的要好。
细分来看，由链家主导成交的GTV环比增加了7%，对冲了加盟门店GTV减少的11%，可见自营渠道是超预期的来源。
由于成交额的强劲，本季存量房业务实现营收63.1亿，同样环比几无减少，明显高于预期的59.1亿。但在自营贡献成交比重走高的情况下，整体佣金率却环比维持在1.4%，略显意外。这可能暗示着贝壳实际的变现率略有下行，也使得营收超预期的幅度低于成交额。
相比于存量房，新房市场在三季度的下滑是更为严重的，贝壳的新房成交额也环比下降了约35% 到1921亿。虽然受行业整体的冲击，贝壳在新房上的绝对表现同样很差，但相比市场预期的1773亿的成交额，贝壳实际表现仍高出预期8.4%。在新房业务上，贝壳的表现同样比预期的更坚挺。
同时在行业低迷期，贝壳的新房业务佣金率本季环比提升了约0.2pct到3.1%。海豚君认为，在新房成交近腰斩式减少，去化回款不易的情况下，贝壳这类中介渠道的价值越发明显，使得佣金率再度走高。在此利好下，贝壳的新房业务营收59亿元，高出市场预期近11%，比成交额超预期幅度更高。
除了核心的中介业务表现比预期强劲外，公司寄予厚望的第二、三赛道业务本季超预期幅度更加可观。
首先，家装业务的成交额虽然环比没有增长，但收入仍从26.3亿增长到31.8亿，继续保持着环比21%的高增长。
而其他创新业务收入也达到了24.3亿，更是环比大增近39%。据公司解释，主要是住房租赁业务的快速增长导致的。可见除了家装业务外，住房租赁也有可能成为贝壳新增增长曲线的动力之一。
整体上，由于新房、存量房和新兴业务增长都高于预期，贝壳本季整体营收达178亿元，同比不降反增，也远高于卖方预期的160亿。
毛利层面，贝壳的毛利率环比稳定在27.4%，因此在营收超预期的情况下，毛利润也比预期高出近33%，达48.8亿。具体来看，由于链接自营占比提升，而平台业务占比下降，贝壳外部佣金分佣大幅下降、但部分被提升的内部佣金提高。另外刚性的门店支出，也在收入下滑的情况下，相当于被动增加，导致总毛利率环比不变。
而费用层面，三项经营费用支出都环比减少，其中管理费用减少幅度最大，从21亿减少到了18.6亿。虽然其他费用支出绝对值也有所下降，但由于收入减少，费用率也“被动”增加，导致经营利润率环比从5.5%略微下降到了5.1%。
最终贝壳本季的经营利润为9.1亿，环比仅下降了约15%，相比市场经营净亏损的预期，也是远超预期。可以说在房地产市场大幅走弱的情况下，贝壳的利润几乎没有受到多少影响。
而分板块来看，1）可以看到，由于存量房业务中自营比例的增高，该板块的贡献毛利润环比不减反增，利润率从46%提升到了49%。
2）但是在新房业务佣金率提高的情况下，板块的贡献毛利率却从27%下滑到了25%。由此推测，更大比例的佣金收入被分配给了中介经纪人。
3）而家装业务和其他新兴业务在贡献毛利率环比基本持平的情况下，由于营收的大幅增长，贡献毛利润也明显增加了。
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