地产“银十”平淡开局，但上海、广州成交翻倍！

“下班了，假期完美结束！连续作战两周，这两天可以好好休息。”广州区白云区的销售经理戴女士10月7日凌晨在朋友圈秀出成绩单：卖出5套房子！

中指研究院10月7日发布销售数据显示，“银十”平淡开局。今年“双节”假期间，上海和广州成交面积为12.3万平方米和15.7万平方米，日均成交面积较去年同期出现倍增。

近段时间以来，各地密集出台楼市优化政策，也在一定程度上提振了购房者的信心。今年8天的假期，也成了市民看房集中的时点。记者实地走访广州多个楼盘项目看到，很多楼盘销售中心比以往热闹不少，而且开发商也在加大促销力度，推出打折和“一口价”特价房。

周亮/摄

广州和上海成交增长同比翻倍

中指研究院发布销售数据显示，“银十”平淡开局。“双节”假期期间，各地推盘积极性提升，同时企业加大项目优惠力度，项目到访量较节前有所增加，但在假期出游及市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般。

今年“双节”假期间（9月29日-10月6日），35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期（10月1日-7日）及2019年假期下降两成左右。

一线城市假期成交出现分化。“双节”假期间，上海和广州成交面积为12.3万平方米和15.7万平方米，日均成交面积较去年同期出现倍增，分布增长159%和129%。深圳假期间销售面积3.5万平方米，较去年同期下跌46%。

记者获悉，“双节”假期间广州推盘个数达到20个，比去年“十一”期间增加3个，总推货量较去年“十一”增加42%。从市场整体来看，市场人气及到访量上升，尤其是限购政策放开的番禺、黄埔，吸引不少买家到场看房，整体氛围相比政策优化前有明显改善，但市场成交分化仍在，原本不限购的增城、从化等外围区域成交较冷淡。

中指监测数据显示，9月18日-9月28日节前两周共新批预售证39张，新批商品住宅6062套，其中节前一周新批3835套，占到当月商品住宅供应量的一半。

周亮/摄

“双节”假期间，深圳多个在售项目均推出折扣，开发商全力以赴抢跑“黄金周”。虽然节前楼市利好政策密集发布，叠加传统销售旺季的到来，但市场没有特别强烈的反应，表现冷暖不均。

根据中指数据库监测，9月29日至10月6日，深圳新房住宅成交3.45万平方米，较去年“十一”假期日均下降46%，较节前一周相比下降41%。“十一”假期回家及外出的人数较多，仅少数网红楼盘热销，大部分售楼处氛围一般，市场的观望情绪依然浓厚。

开发商让利出货，打折、送车、送家电

记者在不少新楼盘都看到，打折、一口价房源、假期大礼包等开发商促销的手段多样。

“趁着市场情绪上升，开发商都在打折出货。”在番禺创新新城某楼盘的一位售楼经理表示，“我们推出了100套特价房，2%的折扣价，总价节省10万元，同时还送4年的管理费。假日我们的盘人气都很火爆，在番禺区算是销冠了。10月4日，我们黄金周业绩指标就提前完成了。”

“国庆我们楼盘热销了2.9亿元，卖了116套！”假期一过，不少楼盘销售纷纷打出自己的成绩单。

记者在番禺某个楼盘看到，销售中心显眼的地方会有一个特价销售表。特价房价格在200万至330万元之间。以一套3栋2号房为例，建筑面积69.59平方米，原价229.91万元，特价218.65万元，优惠11万元。特价房源被红色的胶纸盖住，上面写着“不好意思，卖完了”。还留在上面的就是不好卖的14层的房源。

“买房子送汽车！”广州增城区的金茂万科都会四季在假期推出的产品成交就送13.88万元的汽车。该楼盘总价在140万元起。在荔湾区大型项目万汇天地的项目，推出一口价单位，最高减60万元，或提供9.6折优惠，送家电。

小户型朗庭主打79至103平方米，单价在4万元起，总价在386万元起。销售人员表示，在节前开盘就卖了12亿元。这个项目是刚需改善的房源，假期卖得不错。

客户认购后在敲金蛋 周亮/摄

华润置地深圳大区的宣传海报显示，在9月29日-10月8日期间认购其旗下项目，可获赠华为新款手机Mate 60 Pro。

“优惠促销是主基调，一口价房源非常普遍。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，清掉尾货，既是营销的基本节奏，也是提振市场情绪的关键。除了常规的促销优惠（比如送家电大礼包）外，开发商针对尾货基本会推出“一口价”房源（有的新推盘也会拿出10套做“一口价”），比如“折上折”、均价降一万、立减10万-50万元等等。

“一口价”房源明显低于新推盘的平均售价，甚至低于该批次房源当初的开盘价。李宇嘉表示，开发商这么做，一方面是希望通过诱人的“一口价”，能推动看房的人气转化为买房的人气；另一方面，尾货低价促销，而新推盘高价能够营造出房价上涨的信号，刺激买房的热情。另外，开发商资金链普遍紧张，也希望降价回笼资金。因此，更大折扣优惠往往与高比例首付捆绑。

冷热不均现象突出

“网红盘”华润长隆万博悦府在9月25日开盘，产品包括98-140平方米三房四房，价格5.4万-6.8万元/平方米，比吹风价低了3000-4000元/平方米。该楼盘销售人员蒋女士表示，目前已经成交超过500套，销售额超过35亿元了。

“首期开盘的房源清得差不多了。小户型124平方米的户型剩下10套，98平方米的户型只有4楼和2楼，其他全部卖完了。”蒋女士表示。

记者获悉，也有客户在认购冻资后，却没有购买，最终因为某些原因动摇了。

周亮/摄

“最近楼市的小作文很多，未来可能放开备案限价。开发商面临资金压力确实很重。十月进入今年的关键收官期，通过各种手段促销，大家都在抢收。购房者看盘的热情应能够延续的。”广州黄埔区的一位销售经理表示。

假期晚间，依然有客户在看房 周亮/摄

并不是所有的新盘去化率这么高，记者看到，冷热不均的现象比较突出。有部分新盘因为位置、交通配套等相对较差，客户来访量、成交量也并不太好。

中指研究院华南地产研究主管陈雪强表示，从“十一”假期整体表现来看，来访量及市场成交活跃度较之前有明显的回升，但市场分化趋势明显，尤其是限购政策放开后的番禺、黄埔等区域，市场成交要好于外围区域，以及中心区域核心板块的热度将延续，但增城、从化、南沙、花都等外围区域市场成交仍将维持较冷趋势。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，开发商都想在“金九银十”这个传统旺季加速去化，冲刺年底业绩。纯新盘并不多，大多是清尾货的同时，再推几十套或一两栋新货。因为，今年以来新盘的流速普遍放缓，去化率普遍在40%左右。

二手房受新房挤压？

“最近政府放松了购房政策，政策是促使自己做决定的触发点。假期抽空出来看房子，觉得现在应该是不错的机会。过去几年不少新盘跌价了，所以看房考虑的因素更多了。更考虑在天河或海珠限购区内。”市民陈先生表示。

“广州因为城市太大，客户群落差明显，置业热度不一。广州房价表现也是冰火两重天。”广州资深房地产观察人士表示，“广州近郊限购松绑，反而圈出了购买力置业的范围。”

二手房方面，番禺中介王先生称，“国庆假期看房的人并不多，反而工作日会更好一些。这个月二手房的成交量也起来了。”

也有中介称，国庆假期二手房市场都很一般，客户都出去玩了，中介也跟着放假。政策放开后，热度有所上升，但成交并不特别活跃。番禺二手房明显受到新房的挤压。

中指研究院称， 全国100个城市二手住宅平均价格为15556元/平方米，环比下跌0.44%，跌幅较8月扩大0.06个百分点。

从涨跌城市个数看，1个城市环比上涨，99个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期下跌2.59%，跌幅较8月扩大0.30个百分点。

根据百城二手住宅价格指数对北京、上海等十大城市样本调查数据显示，2023年9月十大城市二手住宅平均价格为39858元/平方米，环比下跌0.28%，跌幅较8月收窄0.05个百分点。本月十大城市二手住宅均价环比均继续下跌，具体来看，武汉、南京、重庆（主城区）、杭州跌幅在0.5%及以上，其中武汉跌幅最大，为0.76%；成都、天津跌幅在0.3%-0.5%之间；深圳、广州跌幅在0.1%-0.3%之间；上海、北京跌幅在0.1%以内。

同比来看，十大城市二手住宅平均价格同比下跌1.43%，跌幅较8月扩大0.34个百分点。十大城市中，2个城市同比上涨，8个城市同比下跌。具体来看，上海二手住宅价格同比上涨2.13%，北京上涨0.29%；同比下跌城市中，武汉、重庆（主城区）跌幅在5%以上，其中武汉跌幅最大，为6.15%；南京、杭州跌幅在3.0%-5.0%之间；深圳、成都、天津跌幅在1.0%-3.0%之间；广州跌幅最小，为0.52%。

“金九”深圳、广州新房价格仍在下跌

10月7日，中指研究院发布9月中国房地产指数系统百城价格指数。2023年9月，全国100个城市新建住宅平均价格为16184元/平方米，环比由跌转涨，涨幅为0.05%。

从涨跌城市个数看，44个城市环比上涨，30个城市环比下跌，26个城市持平。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期下跌0.10%。

从北京、上海等十大城市新建住宅价格涨跌来看，2023年9月，十大城市新建住宅平均价格为29393元/平方米，环比上涨0.07%。十大城市中，8个城市环比上涨，2个城市环比下跌。具体来看，杭州新建住宅价格环比上涨0.23%；成都、北京和天津紧随其后，涨幅分别为0.18%、0.13%和0.11%；南京、上海、深圳和武汉新房价格环比涨幅均在0.1%以内。重庆（主城区）和广州新建住宅价格环比分别下跌0.06%、0.02%。

同比来看，十大城市新建住宅平均价格同比上涨0.20%。十大城市中，5个城市同比上涨，5个城市同比下跌。具体来看，成都同比涨幅较大，为1.54%；杭州、北京和上海同比涨幅均在0.3%-0.5%之间；南京涨幅最小，为0.07%。同比下跌城市中，深圳同比下跌1.99%；重庆（主城区）和武汉新房价格同比跌幅均在0.8%-1.0%之间；天津和广州则同比分别下跌0.35%、0.08%。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，后续房地产市场恢复仍受下面几点因素影响：经济复苏及居民信心恢复是房地产市场企稳的前提条件；本轮市场恢复需要更长时间，修复过程缓慢温和，需保持合理预期。新房供应或成为制约部分核心城市销售复苏的因素之一；短期需求端政策需要优化到位，同时城中村改造系列措施也需快速落地，才能更好地促进市场企稳。

她预计四季度降幅逐步收窄，2023年全国商品房销售面积将低于13亿平米；若短期政策优化到位，同时城中村改造系列措施快速落地，预计2024年上半年市场完成筑底。